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Bildquelle: Thomas Ottl, stellvertretender Leiter Mieterzentrum, GEWOFAG Wohnen GmbH

Wohnungsbedarf und aktuelle Trends im Wohnungsneubau

Thomas Ottl, stellvertretender Leiter Mieterzentrum, GEWOFAG Wohnen GmbH, gibt uns einen Einblick in seine Ökonomarbeit (Immobilien-ÖkonomIn, GdW).

Der Immobilienmarkt kann aufgrund der langen Planungs- und Realisierungsphase beim Neubau von Immobilien auf Veränderungen nur mit großer Verzögerung reagieren. Gerade deshalb ist es erforderlich, die Rahmenbedingungen und deren Auswirkungen auf den Bedarf zu kennen, um eine bedarfsgerechte Entwicklung des Wohnungsneubaus zu erreichen. Der künftige Wohnungsbedarf in Deutschland wird von mehreren Rahmenbedingungen beeinflusst. Ein wichtiger Faktor ist dabei die demographische Entwicklung. Die Bevölkerungszahl ist leicht rückläufig, dennoch nehmen die Haushaltszahlen derzeit noch zu. Dies wird durch die Altersstrukturverschiebung und den gesellschaftlichen Wandel bedingt, durch den vermehrt kleinere Haushalte entstehen. Der Wohnflächenkonsum pro Einwohner steigt auch durch die gute Beschäftigungs- und Vermögenslage in Deutschland, wenn auch die Einkommens- und Vermögensverteilung sehr unterschiedlich ist. 

Um den Wohnungsbedarf bestimmen zu können, müssen zusätzlich der Ersatzbedarf für die Wohnungsabgänge sowie die Leerstandsquoten berücksichtigt werden. Der aktuelle jährliche Neubaubedarf in Deutschland kann auf etwa 374.000 Wohnungen geschätzt werden. Die Zahl der Fertigstellungen liegt derzeit mit etwa 285.000 noch deutlich darunter. Damit geht ein Miet- und Preisanstieg für Wohnungen einher. Für ca. 40 Prozent der Haushalte in Deutschland liegt die Mietbelastungsquote über der empfohlenen Obergrenze von 30 Prozent.

Allerdings entwickeln sich die Rahmenbedingungen und somit auch der Neubaubedarf auf den regionalen Wohnungsmärkten stark unterschiedlich. In den Städten führt die seit einigen Jahren anhaltende Zuwanderung aus In- und Ausland zu einer andauernden Neubaunachfrage. Ländliche und strukturschwache Regionen dagegen haben mit Abwanderung zu kämpfen. Hier führt die dennoch vorhandene Neubaunachfrage zu vermehrten Leerständen.

Die negativen Entwicklungen in den Städten können durch innovative Ansätze im Wohnungsneubau gedämpft werden. Aus den Herausforderungen für den Wohnungsneubau haben sich verschiedene Trends entwickelt, die die Schaffung von neuen und bezahlbaren Wohnungen fördern und die Quartiere aufwerten und stabilisieren sollen. Die Trends im Wohnungsbau können den negativen Auswirkungen des Bevölkerungsanstiegs in den Ballungszentren entgegenwirken. Die Nachverdichtung sowie die Revitalisierung von Brachflächen bergen dabei die größten Chancen für die Schaffung innerstädtischen Wohnraums. Um dort Flächen für den Neubau zu erkennen, müssen die Flächenpotenziale erfasst und analysiert werden. Die derzeit bestehenden gesetzlichen Hemmnisse in Bezug auf Immissionsschutz, Abstandsflächen und Höhenbegrenzungen müssten abgebaut werden, um diese Potenziale besser ausschöpfen zu können. Auch die Akzeptanz von Nachverdichtung in der Nachbarschaft spielt eine nicht zu unterschätzende Rolle.

Neben dem Ziel einer nachhaltigen Stadtentwicklung durch eine Reduzierung des Flächenverbrauchs und der Wiederbelebung bestehender Stadtquartiere kommt der Umnutzung und Revitalisierung in Städten mit stark angespanntem Wohnungsmarkt im Zuge der Verknappung der innerstädtischen Grundstücke eine Schlüsselrolle in der Schaffung von neuem Wohnraum zu.  Die höhere Dichte bezüglich Bevölkerung und Bebauung in den Städten bringt auch große Herausforderungen mit sich. Daher sind Konzepte gefragt, die diese Nebenwirkungen möglichst wirksam reduzieren können.

Serielles und modulares Bauen ermöglicht bereits jetzt deutlich schnellere Realisierungen von Bauprojekten und bietet so die Möglichkeit, in angespannten Wohnungsmärkten kurzfristig Wohnraum zu schaffen. Auch kann durch die Flexibilität der Module auf künftige Veränderungen des Wohnungsbedarfs reagiert werden. Allerdings wird diese Bauweise noch nicht in großer Zahl genutzt. Dies liegt unter anderem daran, dass die Preise noch ähnlich denen bei konventioneller Bauweise sind. Hier liegen noch große Potenziale, um die Baukosten zu senken und so Anreize für mehr Wohnraum zu schaffen sowie günstigere Miet- und Kaufpreise zu ermöglichen. Durch Skaleneffekte, Prozessoptimierungen und Standardisierung können die Angebotskosten reduziert werden. Für die Vergleichbarkeit der Kosten mit konventioneller Bauweise muss allerdings der gesamte Lebenszyklus betrachtet werden.

Für die Städte und Ballungsräume bergen die Trends insgesamt große Möglichkeiten, da sie viele Vorteile für die Schaffung neuen und bezahlbaren Wohnraums bieten. Dennoch wird auch mithilfe dieser Trends der Wohnungsbedarf in den nächsten Jahren nicht gedeckt werden können. Allerdings können die negativen Entwicklungen abgeschwächt werden.

Allen Trends gemein ist der Faktor, dass der Abbau gesetzlicher Hemmnisse noch mehr Potenziale schaffen könnte. Bei der Reduzierung der gesetzlichen Standards kann es allerdings zu Zielkonflikten bezüglich der Nachhaltigkeit kommen. Die Politik befindet sich hier also in einem Spannungsfeld. Allerdings sind bereits Zugeständnisse in Bezug auf Vorschriften im Lärmschutz erkennbar, was ein dichteres Bebauen ermöglichen wird. Eine Reduzierung bezüglich Energieeinsparung ist aufgrund der Klimaziele der Bundesregierung ebenso unwahrscheinlich wie bei sicherheitsrelevanten Themen, z.B. Brandschutz.

Eine Kombination aus der Ankurbelung des Wohnungsbaus in den nächsten Jahren sowie der Intensivierung des Neubaus preisgebundener Wohnungen durch die Kommunen wäre wohl am effektivsten, um den wahrscheinlichen Miet- und Preisanstieg in den Ballungsräumen der nächsten Jahre abzuschwächen.

Prof. Dr. Günter Vornholz, Professur für Immobilienökonomie an der EBZ Business School, in der Bewertung der Arbeit: „Herr Ottl hat ein aktuelles Thema aufgegriffen und in einen weiten wissenschaftlichen Rahmen gestellt. Sehr hervorzuheben ist sein eigenständiger kritischer Ansatz.“