Lohnender Ansatz in der Projektentwicklung: Altes mit neuen Augen sehen
Mission accomplished! Nichts Geringeres als „Neue Wege in der Projektentwicklung“ wollte der Projektentwicklertag der EBZ Business School (FH) am 8. Juni 2021 aufzeigen. Und dieses Titelversprechen wurde in der kompakten, rund zweistündigen und technisch reibungslos ablaufenden Veranstaltung auch gehalten. Sie wurde im Hybrid-Format durchgeführt. Heißt: Die rund 90 Teilnehmenden waren teils vor Ort im EBZ in Bochum und teils online zugeschaltet.
Nach der Begrüßung durch Prof. Dr. Daniel Kaltofen, Rektor der EBZ Business School, führten die Moderatoren Prof. Dipl.-Ing. Architekt Andreas Krys (Studiengangsleiter des M.Sc. Projektentwicklung, EBZ Business School) und Miriam Beul (Texte + Talks Netzwerkagentur) durch das straffe, auf den Punkt gebrachte Programm. Den ersten der drei erstklassigen Vorträge hielt die erfahrene Journalistin Miriam Beul selbst. Sie zeigte auf, wie moderne Kommunikation für die Immobilienbranche gelingt – und wo es momentan hakt. Pointiertes Zitat: „Social Media ist nicht, wenn fünf Geschäftsführer gleichzeitig twittern.“
Unter dem Topos ESG begründete Timm Sassen (Geschäftsführer Greyfield Group), dass der Bestand zum einen eo ipso Ressource ist und zum anderen zu werthaltigen und nachhaltigen Immobilieninvestments werden müsse. Jens Kreiterling (Vorstand Landmarken AG) illustrierte, wie sich Ökologie, Soziales und Ökonomie in Bauprojekten verwirklichen lassen – und bei hoher Diversität hohe Mieterakzeptanz und öffentliche Aufmerksamkeit erzielen.
Einen erfrischenden Break lieferte der Programmpunkt Ehrung: Den Förderpreis M. Sc. Projektentwicklung erhielt Phillip Neumann. Der Studierende des Masterstudiengangs Projektentwicklung erzielte einen Notendurchschnitt von 1,2 und warb bei mehreren Projektarbeiten im Studium und im Unternehmenskontext für sich. Er erinnerte sich: „Ich habe mich vor zwei Jahren bewusst für das Studium in Bochum entschieden, trotz des längeren Anfahrtsweges aus Berlin. Aber ich habe diese Entscheidung bis heute nicht bereut. Vielen Dank an die Professoren und Professorinnen und an die EBZ Business School.“ Die Laudatio hielt Elisabeth Gendziorra (Geschäftsführerin BFW Nordrhein-Westfalen). Sie schloss mit einer herzlichen Gratulation und einem „weiter so!“ – und dem kann sich das gesamte EBZ nur anschließen.
Abschließend kamen die Diskutanten unter Moderation von Miriam Beul zum Austausch zusammen. Zu dieser Diskussionsrunde stießen auch Alexander Rychter (Verbandsdirektor VdW Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V.), Dr. Ralf Dr. Ralf Joachim Klann, FRICS, und Prof. Krys. Das Thema angesichts der Wahljahr-Streitthemen Klimaschutz, Wohnraummangel, Mietpreisbremse drehte sich um die Frage: Wie wird derzeit über die Immobilienbranche kommuniziert – und wie können die negativen Tendenzen gewendet werden.
Am Ende des Projektentwicklertages dankten Prof. Krys und Prof. Kaltofen ausdrücklich dem Technik-Team für den perfekten Ablauf in Präsenz, Bild und Ton. Inhaltlich nahmen die Verantwortlichen, die Gäste, die Teilnehmenden und das Publikum eine auch und gerade für die Immobilienbranche spannende Erkenntnis mit: Es ist äußert lohnend, Altes mit neuen Augen zu sehen.
Die Journalistin Miriam Beul ist seit über 20 Jahren in der Immobilienbranche unterwegs und hat ihre beruflichen Wurzeln in der Printwelt. Sie hat den revolutionsartigen Wandel der Medienbranche vom Analogen ins Digitale und die umfängliche Diversifikation der relevanten medialen Kanäle erlebt. Erlebt hat sie auch, dass das Mitziehen der Immobilienbranche nur in Teilen gelungen ist. Frau Beuls kaum zu widerlegendes Argument ist die in den letzten Jahren vielfach negative Berichterstattung in der Publikumspresse (die es so in den immobilienwirtschaftlichen Fachmedien nicht gibt). Auf der Agenda der öffentlich-rechtlichen und Qualitätsmedien ganz oben stehe etwa das Thema ESG (Environmental Social Governance), also Umwelt, Soziales und Unternehmensführung – wie in der Immobilienwirtschaft auch. Doch Miriam Beuls „Clipping“ zeigte: In den großen Medien tauchen Vertreter der Immobilienbranche als Klimasünder, Ressourcenvergeuder, Naturzerstörer, Immobilienhaie usw. auf. Auf diese Breitenwirkung bezogen scheint es ihr, als habe man in den letzten 20 Jahren versäumt, aus der Immobilienbranche heraus angemessen die eigenen Leitbilder und Ziele, das eigene Handeln und die Erfolge breit zu kommunizieren.
Miriam Beul zufolge sei ein Problem sicherlich darin zu finden, dass der Komplex Social Media, Reichweitenerzielung und digitales Netzwerken schlichtweg vernachlässigt wurde – obwohl die solide Basis klassischer Öffentlichkeitsarbeit in der Branche existiert (und weiterhin existieren müsse). Sie zeigte auf, inwiefern der Komplex Social Media zu nutzen und welche Anstrengungen zu unternehmen lohnend sind. Mit zwei Zitaten untermauerte sie ihren Appell, den Komplex Social Media nicht zu unterschätzen: Erstens könne man nicht nicht kommunizieren (Paul Watzlawick). Zweitens gilt: „Nur wer sichtbar ist, findet auch statt“ (Tijen Onaran).
Timm Sassen setzte Projektentwicklung in den ESG-Horizont: Dekarbonisierung, bezahlbare Mieten und Ressourcenneutralität lauten hier die großen Herausforderungen. Doch derzeit werden Bewältigungsstrategien fast ausschließlich im falschen Rahmen gedacht. Wenn etwa in der Branche an die Zukunft und die Herausforderungen gedacht werde, würde versucht, alle Antworten im Thema ‚Neubau’ zu finden. Ginge es um Klimaneutralität, würde an den Bau klimaneutraler Gebäude gedacht. Werde Ressourcenneutralität gedacht, versuchte man, möglichst ressourcenneutrale Gebäude zu bauen. Und würden soziale Ansprüche an Miet- und Wohnraum angesetzt, werde daran gedacht, möglichst viele neue Wohnungen zu bauen. Aber dieses Denken führe nicht zur Lösung der Probleme. Warum, erläuterte Timm Sassen anhand eindrucksvoller Daten. Hier nur einige Beispiele:
So werden nur durch den Bau – den Betrieb nicht eingepreist! – von neuen Gebäuden in Deutschland jedes Jahr rund 122.000.000 Tonnen CO2-Äquvalente verursacht, was wiederum einer (theoretischen) Kompensationszahlung von 9,7 Milliarden Bäumen entspricht, die gepflanzt werden müssten. Oder: Rechnet man im Zusammenhang mit bezahlbaren Mieten alle Kosten (Baukostensteigerung, Grundstückskosten, Materialpreise, Qualitätsanforderungen usw. usf.) eines Neubaus seriös zusammen, entstehe notwendigerweise eine Miete von 10 Euro/qm aufwärts. Nur: 20 Prozent aller deutschen Haushalte können sich eine solche Miete nicht leisten.
Timm Sassen zufolge könnten die großen Ziele bei den Themen Dekarbonisierung, bezahlbare Mieten und Ressourcenneutralität nicht mit etwas Neuem erreicht werden. Vielmehr sei die Lösung ganz nah und ganz einfach: Man müsse sich mehr mit dem Bestand auseinandersetzen. Man müsste lernen, gebundenes CO2 wertzuschätzen, also daran gehen, den Bestand so oft es geht zu erhalten, ihn sinnvoll mit Neubaumaßnahmen zu ergänzen und energieeffizient anzupassen. Die Zukunft der Projektenwicklung müsse seiner Ansicht mehr im Bestand liegen. Denn: Das nachhaltigste, mietenfreundlichste Gebäude ist jenes, das schon gebaut ist.
Jens Kreiterling beschrieb die Immobilienwirtschaft als einen der größten und dynamischsten Wirtschaftszweige. Daraus erwachse eine große Verantwortung, daraus lasse sich aber auch eine große Wirkung erzielen, wenn es an die Lösung der Probleme unserer Zeit gehe. Da wären Wohnraummangel, Gentrifizierung, verödende Innenstätte, Ressourcenknappheit und der Klimawandel. Kreiterlings Ansatz ist im Direktumfeld der Immobilie zu suchen, da jede Immobilie eine Auswirkung auf die unmittelbare Umwelt habe. Denkt man als Projektentwickler im Kräftedreieck von Ökologie, Sozialem und Ökonomie, ergeben sich neben für das Unternehmen bindende ethische Standards auch konkrete Anforderungen an die zu realisierenden Projekte. Jens Kreiterling beschrieb an zwei in Aachen beheimateten Projekten, wie diese Ansprüche an die Arbeit als Projektentwickler verwirklicht werden können.
So erwarb die Landmarken AG im Jahr 2016 die St. Elisabeth-Kirche in Aachen von der Gemeinde. Sie entwickelte daraus gemeinsam mit weiteren Partnern das Konzept der Digital Church. Diese ist Standort des digitalHUB Aachen, der in der ehemaligen Kirche einen CoWorking-Space für Startups, Mittelstand und Industrie unterhält. Gleichzeitig dient St. Elisabeth als Begegnungs- und Veranstaltungsstätte für Events, Kultur- und Privatveranstaltungen. In der Summe profitiert neben dem Investor auch das soziale Umfeld, die lokale Kulturszene und Wirtschaft sowie schlussendlich insgesamt die Stadt Aachen.
Ein zweites eindrucksvolles Beispiel stellt die Schaffung des Aachener Quartiers Guter Freund dar. Dieses Wohnprojekt wurde mit Preisen überhäuft. Es umfasst ein Wohnquartier mit 247 Wohneinheiten (davon 183 öffentlich gefördert) für 524 Bewohner, das auf einem ehemaligen belgischen Militärdepot errichtet wurde. Interessant ist der familienfreundliche und generationenübergreifende Ansatz, der mit einem Mobilitätskonzept, Dienstleistungen und vielen Angeboten zur Gemeinschaftsförderung kombiniert wurde.