Finanzierungsverhalten deutscher Wohnungsgenossenschaften (2012-2013)

Im Jahr 2012 umtrieb die Bankenmärkte in Deutschland die Frage nach der weiteren Geschäftsentwicklung im Firmenkundengeschäft, insbesondere zu nachhaltigen Veränderungen im Finanzierungsverhalten von Wohnungsbaugenossenschaften. Denn das Geschäft mit besicherten Wohnungsbaukrediten expandierte in Deutschland seit dem Jahr 2010 mit einem Wachstum der Bestandsvolumina - ganz im Unterschied zu weiteren Kreditsegmenten im Firmenkundengeschäft, wie sich aus den durch die Deutsche Bundesbank periodisch publizierten Marktdaten interpretieren ließ.

Deutlich wurde in dieser Phase auch, dass es zu differenzierten Margengestaltungen nach Kreditnehmern durch Kreditinstitute kam. So stiegen die Kreditmargen im zweiten Halbjahr 2011 im Wohnungsbaukreditgeschäft um 45 % an - im Kreditgeschäft mit Großunternehmen allerdings um nur 10 %; ein Grund hierfür sei, "dass Großunternehmen mehr Wissen über die Marktsituation und mehr Verhandlungsmacht" besäßen. Ein ähnliches Bild zeichnet der GdW (2011) im Rahmen eines Konditionenvergleichs zwischen den Wettbewerbsgruppen der Wohnungswirtschaft: Kreditgenossenschaften mit durchschnittlich kleineren Wohnungsbeständen mussten deutlich höhere Kreditkonditionen finanzieren als größere kommunale Wohnungsunternehmen. Privatwirtschaftliche Unternehmen als durchschnittlich größte Bestandshalter erfuhren einen Finanzierungskostenvorteil gegenüber ihren Wettbewerbsgruppen. Aus Sicht der Finanzwirtschaft sollte die vorliegende Studie daher hinterfragen, ob, in welcher Form und unter welchen weiter zu erwartenden Zinsbedingungen sich die Wohnungswirtschaft auch weiterhin auf die Bankenfinanzierung fokussieren werde.

Um das Finanzierungsverhalten in der Wohnungswirtschaft im Jahr 2012 zu erfassen, wurde eine schriftliche Befragung unter insgesamt rund eintausend Wohnungsgenossenschaften in Deutschlands (= 55,8 % der GdW-Genossenschaften) durchgeführt. Der Fragenbogen beinhaltete u. a. deskriptive Abfragen zu den Themenblöcken "Allgemeines Finanzmanagement", "Finanzielles Risikomanagement" und "Innovative Finanzierungen". Die Anzahl auswertbarer Rückläufe betrug 52 (= 5,2 %).

Die für das Jahr 2012 geplanten Finanzierungsbedarfe der befragten Wohnungsbaugenossenschaften lagen im Durchschnitt bei rund Euro 5 Mio. mit einer hohen Standardabweichung (S), gemäß Median insofern nur bei Euro 2 Mio. Zum Befragungszeitpunkt arbeiteten die antwortenden Unternehmen zur Außenfinanzierung mit rund sieben Kreditinstituten zusammen (S = 4,3). In der Antwort waren sich die Unternehmen sehr einig, als dass sie einen zehnjährigen Realkredit im Jahr 2020 bei etwa 5 % (S = 1,0) bepreist sahen. Sie gingen homogen von Zinssteigerungen aus.

Finanzwirtschaftliche Grundstrukturen (Quelle: Eigene Erhebung; Bezugszeitpunkt der Strukturdaten: Ende 2011).

Als zentrales Merkmal des Finanzierungsverhaltens ließ sich das Festhalten am Hausbankprinzip ausmachen (Zustimmung: 96,2 %). Etwa zwei Drittel (63,5 %) der Respondenten ließen sich zur Finanzierung ihres Unternehmens bereits durch eine Beratungsgesellschaft unterstützen. Fast alle Häuser (98,1 %) führten zum Befragungszeitpunkt ein Zinsmanagement durch. Ziel dessen war zumeist (92,0 %) die Steuerung der Zinsänderungsrisiken. Dazu hatte ein Großteil der Antwortenden (83,7 %) Swaps eingesetzt; Forwards waren weniger häufig (65,3 %) ein Instrument zur Steuerung der Zinsänderungsrisiken. Futures wurden nicht verwendet.

Eine Emission von Inhaberschuldverschreibungen als echte Alternative zur Bankkreditfinanzierung wurde bis dato durch jede zehnte Wohnungsgenossenschaft (9,6 %) durchgeführt. Leasing nutzte nahezu die Hälfte aller Respondenten (44,2 %). Wobei Leasing in der Praxis Bankenkreditfinanzierungen ergänzt, aber nicht ersetzt. Factoring dagegen wurde gar nicht herangezogen. Ein Drittel der antwortenden Wohnungsgenossenschaften (30,8 %) hält ein brancheneigenes Kreditinstitut für sinnvoll. Das Finanzierungsverhalten der Respondenten war alles in allem eher konservativ.

Zur Identifizierung von Einflussfaktoren auf das Finanzierungsverhalten bieten sich statistisch-methodisch Mittelwertvergleiche an. Diese zeigten auf, dass trotz durchschnittlich Euro 4,8 Mio. Finanzierungsbedarf in 2012 keine starke Finanzkompetenz festzustellen war. Wesentliche Alternativen zum Bankenkredit besaßen nur eine geringe bis gar keine Marktbedeutung. hingegen war ein großer Anteil der Genossenschaften sehr beratungsaffin, 40 % der Teilnehmer waren interessiert an finanzierungsspezifischen Weiterbildungsangeboten. Um das Finanz-Know-how in der Branche ist zu verbessern, wird vor-geschlagen, Bankenkreditalternativen bekannter zu machen, die Gründung einer Wohnungswirtschaftsbank zu diskutieren und Weiterbildungsangebote in der Finanzierung zu stärken.

Prof. Dr. Markus Knüfermann
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