3. EBZ Hochschulforum: Flucht in die Sachwerte?
- Blick auf das Podium
Bochum, 5. Oktober 2009. Die globale Finanzkrise hat viele Unternehmen und Verbraucher verunsichert. Nach den Deflationsängsten im Frühjahr 2009 dreht sich das Blatt inzwischen: Werden die Rettungspakete die Inflation anheizen? Erlebt die Immobilie deshalb eine Renaissance als Wertanlage? Welche weiteren Gründe können aktuell für ein Immobilieninvestment sprechen? Wo liegen möglicherweise auch Anlegerrisiken? Antworten brachte das dritte Hochschulforum, das die Bochumer EBZ Business School zusammen mit der IHK Mittleres Ruhrgebiet veranstaltete. Am 30. September 2009 diskutierten vier Experten aus Wissenschaft und Praxis intensiv miteinander sowie mit den Gästen des Abends.
Das Auftaktreferat hielt Professor Dr. Markus Knüfermann. Der Professor für Volkswirtschaftslehre mit den Schwerpunkten Banken- und Kapitalmärkte an der EBZ Business School ordnete das aktuell zunehmende Interesse an Immobilien-Investments in einen strategischen Diversifizierungsansatz der Investoren ein. Dabei galt seine zentrale Aussage für Institutionelle wie Private zugleich und auch nicht allein für Deutschland: „Der Ausbau eines Investment-Portfolios um Immobilienanlagen kann Ertragsströme nur dann glätten und Risiken reduzieren, wenn die Immobilien-Investment selbst bereits diversifiziert ist.“ Die Direktanlage in eine eigengenutzte Wohnimmobilie als alleinige Asset-Klasse der Vermögensanlage bezeichnete er ebenso wie das Allein-Investment in einen einzelnen geschlossen Fonds oder in eine Aktienanlage nur eines immobilienwirtschaftlich ausgerichteten Unternehmens als kontraproduktiv. Auch Inflationsängste dürften hier nicht motivieren, um derartige „Klumpenrisiken“ aufzubauen. „An dieser Stelle sind auch Privatkundenbanken gefordert.“, so Prof. Knüfermann, denn sie sollten Kunden im Hinblick auf eine diversifizierte Vermögensanlage beraten – dazu aber gehört auch und aktuell das Immobilien-Investment – vor allem die indirekten Anlageformen wie Publikumsfonds. Daher bewertete Prof. Knüfermann ein Immobilieninteresse nicht als „Flucht in die Sachwerte“. Vielmehr sollte ein aus Diversifikationsgesichtspunkten motiviertes Interesse an Immobilien-Investments bestehen.
Nicht alle Eier in einen Korb legen
Diesen Makrogedanken konkretisierte der Folgereferent Dr. Guido Stracke, Geschäftsführer der KSK Immobilien GmbH, Köln, und ebenfalls Hochschullehrer an der EBZ Business School. Seiner Meinung nach seien Immobilien-Investments inflationsneutral attraktiv. Immobilienrenditen von Direktanlagen hätten während des letzten Jahrzehnts stets oberhalb der deutschen Inflationsraten gelegen. Und auch Dr. Stracke verdeutlichte die zwingende Pflicht zur Diversifikation der Vermögensanlagen, hier im Hinblick auf Privatkunden. Sein Credo: „Don‘t put all eggs in one basket“ – nur ein Vermögensanteil möge in Immobilien investiert sein. Hieran schließt sich die zentrale Frage nach der Objektselektion an. Dr. Stracke verwies dazu auf das klassische Selektionskriterium „Lage, Lage, Lage“ und führte marktdatengestützt den Trend zur Metropolisierung an. Rentable Investitionsobjekte seien in einer größeren Stückzahl seiner Ansicht nach nur in den attraktiven Zentren Deutschlands zu identifizieren.
Immobilienanlagen und Vermögensverwaltung
Auch Michael Vogelsang, Vorstandsmitglied der Volksbank Sprockhövel eG, unterstützte das Lagekriterium als signifikanten Selektionsaspekt zur Immobilienauswahl. Der Bankvorstand forderte ebenfalls eine Einbettung der Immobilien-Investments in die Strategien des Financial Planning. Demnach seien sie nicht nur mit Blick auf isolierte Renditen zu ergreifen, sondern auch im Abgleich zu Anforderungen aus der privaten Altersvorsorge und den privat-demographischen Lebensumständen. An dieser Stelle sei die Volksbank Sprockhövel hervorragend positioniert und gewährleiste ihren Kunden bestmögliche Beratung.
In der Nische liegt der Erfolg
Professor Dr. Volker Eichener, der Rektor der gastgebenden EBZ Business School, setzte seinen Vortrag bei der Frage nach lukrativen Investment-Optionen an. „Auf die Nische kommt es an“, lautete bereits der Titel seines Vortrags. Prof. Eichener hat sein Fazit aus empirischen Studien zu Marktentwicklungen und Nachfragerverhalten hergeleitet. Darin flossen neben aktuellen Gegebenheiten (niedriges Zinsniveau, steigende Inflationserwartungen) auch neuste Daten der Demographieforschung ein. So konstatierte Prof. Eichener bereits jetzt deutliche Leerstände in Regionen, in denen die Bevölkerung zurückgeht. Konsequenzen seien Angebotsüberhänge, Preisverfall und unverkäufliche Objekte, insbesondere in schrumpfenden Regionen. Insbesondere das selbstgenutzte Einfamilienhaus eigne sich nicht mehr als Altersvorsorge, weil hier besonders große Nachfrage- und Preisrückgänge zu erwarten seien. Bereits das zweite Hochschulforum im April dieses Jahres (mit IHK-Präsident Gerd Pieper und IHK-Hauptgeschäftsführer Tillmann Neinhaus) hatte auf die sinkende Nachfrage nach Einzelhandelsflächen hingewiesen.
Die demographische Entwicklung biete aber nicht nur Risiken, sondern auch Chancen. Eine wachsende Zahl von Single-Haushalten, von kinderlosen Paaren in Postfamilienphase und von älteren Haushalten führe zur Nachfrage nach neuen Wohnprodukten, die Prof. Eichener anhand einer Bilderserie veranschaulichte: Luxuswohnungen für Kinderlose, Loft-Wohnungen, Wellness-Wohnen, Gruppenwohnprojekte, betreutes Seniorenwohnen, Ökowohnen oder sogar Esoterik-Wohnen. Erfolgsentscheidend sei, die richtige Nische zu finden, die es auf schrumpfenden Märkten ebenso wie auf wachsenden gebe.
Die Frage des Abends, ob Immobilien als Vermögensanlage sinnvoll seien, beantwortete Prof. Eichener abschließend wie folgt: „Im Prinzip ja, aber man muss genau hinsehen“. Makrostandort, Mikrostandort, Entwicklungsperspektiven, Marktsegment/Zielgruppe/Objekttyp, Preisniveau sowie Konkurrenzsituation samt Alleinstellung seien die zentralen Auswahlkriterien für Direktanlagen.
Mit Sachwerten auf der sicheren Seite
Die radikalste Frage kam aus dem Publikum: Hätten die Notenbanken im Gefolge der Krise die Geldmenge nicht so sehr aufgebläht, dass sogar die Gefahr eines Zusammenbruchs des Weltfinanzsystems bestände? Prof. Eicheners Antwort war eindeutig: „Passiert nichts und wir bekommen eine milde Inflation, erwirtschaften Sie mit den richtigen Immobilieninvestments eine mäßige, aber ordentliche Rendite. Kommt es zu hoher Inflation, lohnen sich kreditfinanzierte Immobilieninvestments erst recht. Und sollte es wirklich im worst case zu einer Währungsreform kommen, bieten Ihnen einzig Investitionen in Sachwerte Schutz. Mit Investitionen in Immobilien können Sie also nichts falsch machen – sofern Sie die richtige Nische treffen.“
Regionaler Wissenstransfer in Kürze etabliert
Das Interesse an der Thematik wurde durch die große Teilnehmerzahl verdeutlicht. Über 70 Gäste aus Wirtschaft, Politik und Wissenschaft bereicherten die Podiumsdiskussion um spannende Fragen. „Die Antworten der Referenten ergänzten sich wunderbar“, so Klaus Leuchtmann, Kanzler der EBZ Business School und Moderator der Veranstaltung, „da sie einzelne Aspekte aus verschiedenen Blickrichtungen kritisch hinterfragten.“
„Mit diesem dritten Hochschulforum hat sich die EBZ Business School bereits im ersten Jahr Ihres Bestehens als wichtige Gesprächsplattform für die Region Mittleres Ruhrgebiet und darüber hinaus etablieren können“, hieß es am Veranstaltungsabend. „Ein Traumergebnis“, nannte der Kanzler diese Einschätzung. Im nächsten Jahr wird deshalb das Hochschulforum der EBZ Business School fortgeführt. „Wir suchen weiter den intensiven und kontinuierlichen Fachaustausch zwischen Wissenschaft und Praxis“, so der Rektor Eichener, „um unseren Studierenden die bestmögliche Praxisorientierung des Studiums gewährleisten zu können. Außerdem profitiert die Region von dem Wissenstransfer aus den laufenden Forschungsprojekten.“ Im Wintersemester 2009/10 starten bereits wieder 70 neue Studierende in den Bachelor- und Master-Studiengängen der Hochschule. Damit übertreffen die Neueinschreibungen ein weiteres Mal die ursprünglichen Planerwartungen.